当具有金融属性的房地产受到遏制之时，具备消费属性轻资产的物业管理成为融资分支，有望成为纾解当前资金压力的重要工具。

房地产开发市场接近20年，增长逐渐趋于平缓，增量房地产市场明显触及“天花板”。同时，在金融监管的升级下融资不断收紧，今明两年房企债务将会集中到期，疫情必然影响回款进度，房企负债压力加大，多渠道融已成当下首要任务。当具有金融属性的房地产受到遏制之时，具备消费属性轻资产的物业管理成为融资分支，有望成为纾解当前资金压力的重要工具。

房产分拆物业上市，立竿见影的解药？

在此背景下，港股逐渐出现物业股加速上市的趋势、截止目前，已经有24支物业股赴港上市。仅今年年初至今，就有高达11家物业股上市，包括首日涨幅达23.8%的正荣服务(5.09, 0.17, 3.46%)，28.53%的金融街物业(9.67, 0.07, 0.73%)，22.19%的建业新生活(8.51, 0.15, 1.79%)等等。港股上市的物业管理公司年内股价平均上涨59%，只有5家出现下跌。同期恒生指数(23459.05, 183.52, 0.79%)跌幅为16.78%，物业板块逆势突围，走势远强于大盘。

图：物业管理公司年初至今涨跌幅

而物业管理公司上市，除了能解决融资需求，还将带来估值体系的重塑。传统地产公司一直是重资产路线，强周期产业，时而景气时而萧条，在香港资本市场地产板块的市盈率一直保持较低水平，而物业属于轻资产，又有稳定的现金流，近两年资本的追捧，这一切使得物业行业水涨船高。倘若房企将物业板块拆分上市，其主体估值有望回升。

参考上半年物业管理板块的表现，房企净利润均有所增长，这表明物业管理公司的永续经营能力强，低杠杆，高营收的属性，房企自然迫不及待分拆上市。

冲刺分拆时机，“万亿蓝海”即将来临

抢滩分拆上市的益处显而易见。据首个分拆上市物业第一股花样年华控股集团董事预计，至今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家。未来三年将超过100家。

万科，碧桂园(9.48, 0.26, 2.82%)，恒大，融创四大地产巨头，除了万科均走在分拆物业上市道路。截至目前，12家房企公司有意分拆物业上市，已经递表筹备港交所上市的物业公司中，大多数为行业巨头不乏关联公司实力强劲的标的。千亿主体分拆，整个物业管理行业规模将预计超过10万亿元，物业管理的上市浪潮将会来临。

最新分拆动态，则来自龙头房地产企业中国恒大(19.7, 3.20, 19.39%)（3333.HK）。9月29日，恒大物业也递交了港股IPO资料，或成为物业股募资王。

对于打新投资者亦或是投资该行业的朋友来说，在管面积是衡量物业企业的重要指标。同时，物业公司相关联的地产商也是重要指标之一，背靠大树好乘凉，比如融创中国(30.2, 0.25, 0.84%)的融创服务、恒大集团的恒大服务，世茂房地产的世茂服务等均属于优质标的。

疫情防控催化了物业管理的价值，随着一路走高其估值不断提升，亿万蓝海或成房企分拆物业上市的动力。