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“三道红线”显效?房企负债率下降 烂尾楼出现的几率小了?

作者:Admin 文章分类:行业知识文库 发布时间:2021-03-22 10:26:25

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近日,由业内机构对中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布。研究报告披露,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降。

接近80%的负债率,对一家企业来说,确实是非常可怕的债务水平。而这样的状况,不是发生在某家或某几家企业身上,而是500强房企的整体负债状况。要知道,500强房企不仅代表了中国房地产企业的整体水平,也属于中国房地产领域经营效益最好的群体。经营效益最好的群体,负债率都这么高,其他企业也就可想而知了。这也就难怪,为什么近年来会频频发生房地产企业破产倒闭、资金链断裂、债务难以偿还的问题,且这种状况不仅发生在中小房企身上,也发生在大型房企、头部房企身上。特别受到瞩目的就是泰禾旗下全国范围内“院子”系列产品的停工和北京东三环外的江南山水烂尾项目。

“三道红线”威初显

2020年8月,央行、住建部召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈,会议内容就是希望房地产企业能够降低负债,去杠杆。

内容很简单,就是三条红线,区别对待。三红线为:

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1倍。

根据这三大红线,房地产企业被分为四类。(以2019年6月底为基础)

红色档:三条红线全中招,接下来不得有增加有息负债;

橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%;

黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过 10%;

绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过 15%。

在决策层的要求和管理层的监管,以及企业自身要求下,近年来,一些大型房企开始注重调整企业经营结构,开始慢慢放弃负债扩张的思路,逐步转向聚集主业、走“轻资产”之路的新轨道。其中,万达集团是转变最快、效果也最好的开发企业,恒大集团也在遭遇资金链风险后,提出了降低有息债务的三年行动目标。苏宁则在企业资金链断裂、急速通过引进战略投资者后提出了聚集零售主业的目标,已下决心转让非主业资产。即便如此,能否走出困境,也是一个疑问。没有做出合理转型的华夏幸福,则随时有倒掉的风险。

分母扩大导致负债下降 风险仍在

对房地产开发企业来说,最根本的一条,就是要加速降低负债率、减少债务规模、压缩债务总量,而不是通过盲目增加资产来降低负债。过去,高负债、高风险、高利润、高回报的时代已经很难再现。未来要做的就是对负债的清理和压缩工作,降低负债率、降低负债规模。

负债率首次下降的确让人欣慰,但是不难看出,资产负债率更多的是“分母扩大”的结果,而非分子缩小的结果。数据显示,2020年,500强房地产开发企业总资产均值为829.89亿元,同比增长16.64%,增速较上年回落1.26个百分点;净资产均值为178.81亿元,同比增长17.89%,增速较上年上升1.76个百分点。看似总资产增速有所回落,净资产增速扩大,实则总负债仍然在扩大,是没有形成资产负债率与负债规模“双降”格局的。

只有在负债率与负债规模同时下降时,房企的负债风险才能真正得到化解。反应到普通老百姓能看到的,就是烂尾项目的减少、楼盘质量的提高等方面。


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